Coo-LAB28
Fase 1
Documento interno - Modelo operacional - Variáveis
Enquadramento Inicial e Definição do Terreno Operacional
Apresentação institucional completa do modelo de habitação cooperativa a custos controlados para o município
Finalidade e Âmbito
A Fase 1 do modelo Coo-LAB28 tem como finalidade identificar e viabilizar o terreno operativo que permitirá lançar o primeiro empreendimento cooperativo de habitação a custos controlados para aquisição no concelho.
Esta etapa crítica assenta num conjunto robusto de instrumentos legais que garantem a segurança jurídica e a viabilidade técnica da operação:
  • Lei n.º 31/2014, de 30 de maio — enquadramento base das cooperativas de habitação
  • Decreto-Lei n.º 80/2015 (RJIGT) — regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial
  • Decreto-Lei n.º 117/2024 — regime especial de reclassificação simplificada do PDM para fins habitacionais
  • Estratégia Local de Habitação, Carta Municipal de Habitação ou instrumento equivalente
Objetivo e Processo de Avaliação
A Fase 1 visa selecionar a solução territorial adequada e juridicamente segura, habilitando a operação a avançar para o desenvolvimento urbanístico e cooperativo com total previsibilidade processual.

Nota Importante: Após a apresentação do modelo, o Município pode necessitar de um período de análise interna. A ausência de resposta imediata é considerada parte natural do processo de avaliação e não compromete o avanço da operação.
Cenário A:
Terreno Municipal Urbano e Infraestruturado
Lote Urbano Disponível
O Município dispõe de lote urbano integrado no perímetro urbano do PDM, com infraestruturas executadas
Processo Acelerado
Avanço rápido para a fase de estudo prévio e planeamento cooperativo
Sem Reclassificação
Não é necessária qualquer reclassificação de solo, simplificando significativamente o processo
Este é o cenário mais direto e expedito, permitindo que o empreendimento cooperativo avance imediatamente para as fases de projeto e desenvolvimento, sem necessidade de procedimentos de alteração do PDM. A existência de infraestruturas executadas reduz custos e prazos, tornando esta a opção preferencial quando disponível.
Cenário B:
Terreno Municipal Rústico com Potencial de Reclassificação simplificada
Caracterização do Cenário
O Município possui terreno rústico com localização adequada e compatível com o regime especial de reclassificação simplificada previsto no Decreto-Lei n.º 117/2024.
Procedimento de Reclassificação
Neste cenário, desenvolve-se um processo estruturado que inclui:
  • Delimita-se uma unidade de execução com definição clara de perímetro
  • Definem-se encargos urbanísticos, prazos de execução e redistribuição de benefícios e encargos
  • A equipa técnica elabora os estudos de viabilidade urbanística e económica
  • Desenvolve-se o plano de massas e programa habitacional
  • O Município inicia o procedimento de alteração simplificada do PDM
Fases do Processo de Reclassificação
Delimitação do perímetro
Unidade Execução
Estudos Técnicos
Contrato de parceria - Viabilidade e Plano
Início Procedimento
Alteração simplificada do PDM
registo predial - ANÚNCIO
Formalização de protocolos
Cenário C
Desenvolvimento Integrado em Áreas Privadas Estratégicas
O Município não detém terrenos próprios aptos para habitação, mas identifica áreas privadas com forte potencial urbanístico, adequadas para suporte de uma operação de transformação territorial de maior escala.
Definição Municipal
O Município adquire o terreno e define os objetivos urbanísticos, o programa e os critérios gerais para o seu desenvolvimento
Instrumento de Planeamento
A transformação territorial pode ser integrada num Plano de Pormenor com efeitos registais ou numa operação urbanística de execução faseada, com várias unidades de execução
Programação Integrada
A componente cooperativa não é isolada, mas programada no âmbito global da operação
Componentes da Operação Integrada
Habitação pública municipal
Habitação privada de mercado
Habitação a custos controlados (cooperativa)
Equipamentos sociais e comunitários
Espaços verdes e infraestruturas urbanas
Vantagem estratégica: A programação conjunta permite ganhos de escala na execução de infraestruturas e maior coerência urbanística, enquadrando o modelo Coo-LAB28 numa estratégia urbana estruturante definida pelo Município.

Sempre que a finalidade predominante seja habitacional e se verifiquem os requisitos legais, pode ser acionado o regime especial de reclassificação simplificada do Decreto-Lei n.º 117/2024
Cenário D:
Terreno Privado Identificado pela Equipa Técnica
Quando o Município não dispõe de património municipal nem de indicação prévia de áreas estratégicas, o modelo recorre a terreno privado identificado pela equipa técnica. Esta é a solução adequada em concelhos sem solo municipal disponível.
1
Identificação Técnica
A equipa técnica identifica terreno privado adequado, considerando localização, dimensão, acessibilidades, condicionantes legais e potencial urbanístico
2
Negociação e Vinculação
Negociação de contrato-promessa com condição suspensiva, garantindo segurança jurídica e vinculação do proprietário durante todo o processo de reclassificação
Desenvolvimento e Transferência
Desenvolvimento Técnico
Elaboração de estudos de viabilidade, plano de massas e instrução da reclassificação em articulação com o Município
Transferência e Escritura
Transferência da posição contratual para a cooperativa, que adquire o terreno no ato da escritura, já reclassificado como solo urbano
Este procedimento garante que o investimento em estudos técnicos e procedimentos administrativos só se concretiza após a vinculação jurídica do proprietário, protegendo todas as partes envolvidas e assegurando a viabilidade da operação.
Procedimento Técnico-Jurídico de Reclassificação Simplificada
Nos cenários B, C e D, em que existe solo rústico com vocação urbanística, a Fase 1 inclui um procedimento técnico rigoroso e estruturado que garante a transformação legal do solo.
1. Delimitação Preliminar
  • Identificação cadastral e registral completa
  • Delimitação cartográfica georreferenciada
  • Verificação de contiguidade ou coerência com a malha urbana existente
2. Verificação de Condicionantes
  • Análise REN, RAN e áreas classificadas
  • Avaliação de riscos naturais e tecnológicos
  • Verificação de servidões administrativas
  • Exclusão de áreas não elegíveis (artigo 72.º-B)
3. Programa Habitacional
  • Cálculo da área bruta de construção
  • Dimensionamento de fogos por tipologia
  • Verificação do requisito de 700/1000 para habitação pública ou moderada
  • Articulação com ELH ou Carta Municipal
Síntese Comparativa dos Quatro Cenários
Características Distintivas
Cenário A — Solução mais rápida e direta, ideal quando existe solo municipal urbano disponível
Cenário B — Requer reclassificação mas mantém controlo municipal total sobre o processo
Cenário C — Estratégia estruturante de maior escala, com múltiplas componentes habitacionais e urbanísticas
Cenário D — Solução pragmática para municípios sem solo próprio, com segurança jurídica garantida
Flexibilidade do modelo: O Coo-LAB28 adapta-se à realidade específica de cada município, garantindo sempre rigor jurídico, enquadramento técnico e previsibilidade processual, independentemente do cenário aplicável.
Tramitação Municipal e Registo
1
Deliberação da Câmara
Aprovação inicial da proposta de alteração do PDM
2
Procedimento Simplificado
Tramitação nos termos do artigo 123.º do RJIGT
3
Deliberação da Assembleia Municipal
Aprovação final do instrumento de gestão territorial
4
Registo Predial
Registo Predial e Unidade de Execução
Após a publicação da alteração do PDM, procede-se aos seguintes atos:
  • Registo da reclassificação — nos termos do regime especial, o registo da alteração da classificação do solo é isento de custos
  • Delimitação formal da unidade de execução — definição precisa do perímetro de intervenção e das parcelas abrangidas
  • Definição de encargos urbanísticos — estabelecimento claro das responsabilidades de execução de infraestruturas e cedências
Estes atos conferem segurança jurídica plena à operação e permitem avançar para a fase seguinte.
Terreno Validado e Pronto para Desenvolvimento
A Fase 1 adapta o modelo Coo-LAB28 à realidade territorial de cada Município, garantindo rigor jurídico, enquadramento técnico e previsibilidade processual em todas as etapas.
Resultado unificado: Independentemente do cenário aplicável — solo municipal urbano, solo municipal rústico, área privada estratégica ou terreno privado identificado — a Fase 1 culmina sempre no mesmo resultado:
Validação Jurídica
Terreno com situação registral clara e segura
Enquadramento Urbanístico
Solo urbano com capacidade edificatória definida
Pronto para Desenvolvimento
Condições reunidas para o empreendimento cooperativo
Com a conclusão da Fase 1, o primeiro empreendimento cooperativo de habitação a custos controlados está pronto para avançar para as fases subsequentes de projeto, licenciamento e construção, com total segurança e previsibilidade para todas as partes envolvidas.