Habitação Cooperativa 2.0 para jovens
Preparação, Incubação e Suporte Coordenada pela Blue-Vibe
1.
ENQUADRAMENTO E VISÃO ESTRATÉGICA
Coo-LAB28 é um modelo operacional desenvolvido pela Blue-Vibe para estruturar e acompanhar, de forma integrada, operações de Habitação a Custos Controlados (HCC) em solo rústico passível de reclassificação, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 117/2024, que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).
1.1 Quatro Eixos Fundamentais
O modelo articula quatro eixos fundamentais:
Solo Rústico Reclassificável
A utilização de solo rústico reclassificável para fins habitacionais em regime de HCC.
Unidades de Execução
A delimitação de unidades de execução que enquadram a operação urbanística a desenvolver nos solos objecto de reclassificação.
Promoção Cooperativa
A promoção cooperativa, com criação de cooperativas locais de futuros moradores enquanto donos de obra.
Financiamento Público
O financiamento público à construção através do IHRU, enquadrado nas tipologias de Habitação a Custos Controlados.
A Blue-Vibe posiciona-se como empresa externa incubadora, com funções técnicas, organizacionais e metodológicas, sem exercer competências de natureza urbanística ou decisória que pertencem aos órgãos autárquicos ou às cooperativas.
O objectivo quantificável do modelo, em cada operação, é entregar habitação acessível, qualificada e energeticamente eficiente num horizonte temporal definido (até 2028 para o ciclo inicial), com controlo rigoroso de custos, prazos e requisitos legais.
2.
organização Institucional do Modelo
2.1. Município
O município é a entidade responsável pela gestão do território e pelas operações de reclassificação de solo rústico, pela delimitação das unidades de execução e pela definição do quadro urbanístico em que a operação HCC terá lugar.
No contexto do Coo-LAB28, o município:
Identificação de Solos
Identifica solos rústicos passíveis de reclassificação para HCC, à luz do Decreto-Lei n.º 117/2024 e do RJIGT.
Procedimentos de Planeamento
Conduz os procedimentos de planeamento e alteração dos instrumentos de gestão territorial, dentro das suas competências.
Delimitação
Delimita a unidade de execução que abrange a operação urbanística a desenvolver nos solos a reclassificar.
Disponibilização de Terrenos
Decide sobre a eventual cedência, concessão ou outra forma de disponibilização dos terrenos à futura cooperativa de habitação.
Cooperação Técnica
Coopera tecnicamente com a Blue-Vibe na fase de Estudo Prévio e na preparação do Pedido de Informação Prévia (PIP).
2.2. Blue-Vibe
A Blue-Vibe é uma empresa privada, especializada em:
- Consultoria técnica urbanística e de projecto.
- Coordenação de equipas multidisciplinares (arquitectura, engenharias, fiscalização, consultoria fiscal e jurídica de suporte).
- Modelação de operações de HCC desde a fase preliminar até à construção.
- Organização e gestão de cronogramas, processos e documentação necessária ao financiamento pelo IHRU.
- Apoio à constituição e incubação de cooperativas de habitação.
2.3. Cooperativas Locais de Habitação
Em cada operação é constituída uma cooperativa local, autónoma, enquanto pessoa colectiva de responsabilidade limitada e sem fins lucrativos, composta exclusivamente pelos futuros moradores.
Dono de Obra
Assume a posição de dono de obra do empreendimento.
Protocolo Municipal
Celebra o protocolo com o município relativo à utilização dos terrenos inseridos na unidade de execução.
Candidaturas IHRU
É o sujeito natural das candidaturas de financiamento ao IHRU.
Governação Democrática
Governa-se por estatutos próprios, com assembleia geral, órgãos de administração e fiscalização, e por regulamentos internos aprovados democraticamente.
Contratação Blue-Vibe
Contrata a Blue-Vibe ao abrigo de um contrato-quadro para prestação de serviços técnicos e de gestão de processo.
As cooperativas são criadas numa lógica de "uma cooperativa por empreendimento", evitando-se estruturas cooperativas pesadas de escala distrital, mas garantindo a articulação transversal por via da Blue-Vibe.
3.
Fases Iniciais do Modelo: trabalho preparatório à incubação cooperativa
3.1. Princípio base
Nas fases iniciais do modelo Coo-LAB28 não existe ainda uma formalmente cooperativa constituída. O trabalho desenvolve-se entre o município e a Blue-Vibe, com base num protocolo específico.
3.2. Fase 1 – Estudos Preliminares e Enquadramento Técnico
No âmbito do Coo-LAB28, a Fase 1 corresponde a um conjunto de análises preliminares cujo objectivo é avaliar o potencial de uma dada área de solo rústico para vir a ser objecto de reclassificação e de desenvolvimento em regime de HCC.
A Blue-Vibe apoia tecnicamente o município em:
Leitura Estratégica
Leitura estratégica dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis (PDM, planos de urbanização ou de pormenor relevantes).
Identificação de Solos
Identificação e caracterização de solos com potencial para HCC, com base em critérios de localização, acessibilidade, infraestruturas existentes ou previstas, e coerência com o modelo de desenvolvimento municipal.
Simulação de Cenários
Simulação de cenários de capacidade construtiva (índices, número de fogos, tipologias) compatíveis com um programa de HCC.
Análise de Compatibilidade
Análise preliminar de compatibilidade técnica com os critérios e limites dos programas de financiamento do IHRU.
Delimitação
Apoio técnico à delimitação da unidade de execução sobre os solos a reclassificar, em conformidade com o Decreto-Lei n.º 117/2024 e o RJIGT.
3.3. Protocolo Município – Blue-Vibe
A intervenção da Blue-Vibe nesta fase e na fase seguinte depende sempre da celebração de um protocolo com o município, no qual se define:
Objecto do Apoio
O objecto do apoio técnico a prestar.
Responsabilidades
As responsabilidades de cada parte.
Enquadramento
O enquadramento dos trabalhos futuros, nomeadamente a preparação de Estudo Prévio orientado para HCC e da proposta de delimitação da unidade de execução.
Salvaguarda
A forma de salvaguarda da Blue-Vibe pelos serviços prestados nesta fase inicial.
Este protocolo defende o investimento inicial da Blue-Vibe e clarifica que o seu papel é de suporte técnico, sendo todos os actos formais de planeamento, reclassificação e aprovação praticados segundo as competências dos órgãos autárquicos.
3.4. Fase 2 – Unidade de Execução, Estudo Prévio APROVADO
Com base no protocolo firmado, a Blue-Vibe desenvolve, em articulação com uma comissão técnica interna do município, um Estudo Prévio do empreendimento habitacional, coerente com os objectivos de HCC, e apoia na delimitação e caracterização da unidade de execução.
Tarefas nucleares:
- Estruturação programática do Estudo Prévio (tipologias, número de fogos, áreas aproximadas, fases de execução, critérios de HCC).
- Apoio à preparação dos elementos necessários ao Pedido de Informação Prévia (PIP), de forma a obter um enquadramento vinculativo para a futura operação urbanística.
- Calendarização indicativa das fases subsequentes, incluindo o momento apropriado para a constituição da cooperativa e para a preparação de candidaturas ao IHRU.
4.
Fundação da Cooperativa
4.1. Condições para a constituição da cooperativa
A cooperativa local é constituída quando se encontram reunidas as seguintes condições mínimas:
Delimitação e Aprovação
Delimitação e aprovação da unidade de execução que enquadra o empreendimento.
Estudo Prévio
Estudo Prévio consolidado, com parâmetros urbanísticos consistentes com HCC.
PIP Aprovado
Pedido de informação Prévia apreciado com parâmetros vinculativos adequados à operação prevista.
Condições de Disponibilização
Definição, em termos políticos e técnicos, das condições gerais em que o município se dispõe a disponibilizar o terreno à cooperativa (cedência, concessão, superfície ou outro regime).
4.2. Constituição da cooperativa
No momento da constituição da cooperativa:
- Os futuros moradores aderem como cooperantes fundadores, subscrevendo capital social de acordo com os estatutos. 1.
- Cada cooperante paga uma jóia de candidatura à habitação, com natureza de contrapartida pelos serviços de incubação, organização e acompanhamento técnico prestados à operação. 2.
- A cooperativa assume a posição de dono de obra do empreendimento e poderá passar a ser o sujeito das candidaturas ao financiamento com apoio municipal. 3.
A jóia não integra directamente o custo da construção, devendo ser tratada em termos contabilísticos como remuneração de serviços de natureza técnico-administrativa ligados à incubação do projecto.
4.3. Contrato-Quadro Cooperativa – Blue-Vibe
Paralelamente à sua constituição, a cooperativa celebra com a Blue-Vibe um contrato-quadro que estabelece:
Objecto de Serviços
O objecto dos serviços técnicos a prestar no âmbito das fases subsequentes do modelo.
Cronograma
O cronograma Coo-LAB28, com definição das sete fases e principais marcos temporais.
Responsabilidades
As responsabilidades e deveres de cada parte.
Transparência
As regras de reporte, transparência e prestação de contas.
Honorários
O regime de honorários e fluxos de pagamento, incluindo a afectação da jóia de candidatura aos serviços já prestados e a prestar.
5.
Fases Técnicas Subsequentes
5.1. Projecto, Financiamento, Concurso e Construção
Fase 4
Projectos de Execução
Fase 5
Candidatura ao Financiamento
Fase 6
Concurso e Contratação
Fase 7
Construção e Entrega
6.
Sistema Contratual Completo
O modelo Coo-LAB28 assenta numa arquitectura contratual clara e bem definida:
6.1. Protocolo Município – Blue-Vibe
Instrumento celebrado antes da existência de cooperativa, que:
- Define o enquadramento da intervenção técnica da Blue-Vibe nas fases preliminares.
- Estabelece o objecto do Estudo Prévio e o apoio à delimitação da unidade de execução.
- Salvaguarda o investimento inicial da Blue-Vibe.
- Clarifica fronteiras de responsabilidade.
6.2. Contrato-Quadro Cooperativa – Blue-Vibe
Celebrado após a constituição da cooperativa, regula:
- Escopo, fases e cronograma do modelo Coo-LAB28.
- Níveis de serviço, métricas de desempenho e obrigações de reporte.
- Regime financeiro, incluindo afectação da jóia de candidatura e outros pagamentos.
- Limites de responsabilidade e condições de cessação.
6.3. Contratos Individuais Cooperante – Blue-Vibe
Para além da relação cooperante–cooperativa, a Blue-Vibe celebra contratos individuais com os cooperantes, em duas vertentes:
- Serviços gerais de incubação e acompanhamento (associados à jóia de candidatura).
- Personalizações da habitação (alterações interiores, upgrades de materiais, soluções específicas), que dependem de: análise de viabilidade técnica; avaliação de custos; prova de capacidade financeira e, quando aplicável, aprovação bancária individual.
6.4. Subcontratação Técnica Blue-Vibe – Terceiros
A Blue-Vibe subcontrata, em nome próprio, serviços de:
- Arquitectura e planeamento.
- Engenharias diversas.
- Fiscalização externa.
- Coordenação de segurança em obra.
- Consultoria fiscal e jurídica de suporte técnico.
- Outros serviços complementares necessários.
A cooperativa relaciona-se contratualmente com a Blue-Vibe, e não directamente com cada um destes prestadores, simplificando a gestão e clarificando responsabilidades.
7.
Modelo Distrital
O Coo-LAB28 é concebido como modelo replicável a nível distrital ou regional, sem necessidade de uma cooperativa-mãe. A escala é obtida através da Blue-Vibe, enquanto estrutura técnica contínua, e não através da concentração cooperativa.
Em vários municípios e unidades de execução distintas, o modelo permite:
- Criar cooperativas autónomas, cada uma associada a um único empreendimento.
- Garantir que cada operação tem contabilidade e risco próprios.
- Aplicar metodologias e templates técnicos comuns, assegurando eficiência e previsibilidade.
- Negociar em escala com gabinetes de projecto, empreiteiros e fornecedores, em benefício das cooperativas.
Cada cooperativa mantém a sua identidade, governação e autonomia, beneficiando da capacidade industrializada de uma plataforma técnica central.
8.
Conclusão
O Coo-LAB28 constitui uma solução integrada para:
- Utilizar as possibilidades abertas pelo Decreto-Lei n.º 117/2024 na reclassificação de solos rústicos.
- Estruturar operações de Habitação a Custos Controlados em unidade de execução bem delimitada.
- Criar cooperativas de futuros moradores capazes de assumir a posição de dono de obra.
- Aceder a financiamento do IHRU com suporte técnico profissional.
- Garantir que todo o processo, desde os estudos preliminares até à entrega das habitações, decorre com rigor, previsibilidade e transparência.
A Blue-Vibe surge como peça operacional central, assegurando a infraestrutura técnica e organizacional de que municípios e cooperativas necessitam para transformar decisões de política de solo e habitação em empreendimentos concretos, juridicamente bem estruturados e financeiramente viáveis.
8.1 Fecho do Ciclo
O ciclo encerra com a entrega das habitações para escritura e plena aquisição pelos cooperantes.
Coo-LAB28